Når du har annonceret din bolig på Skuffesiden, og du har fundet en køber, kan en rådgiver stå for alle de formelle dele af bolighandlen. En rådgiver sikrer, at du kommer godt igennem en bolighandel.
Det er forskelligt, hvad din rådgiver skal stå for, men typisk vil en boligsælger bruge en rådgiver til at udarbejde og forhandle købsaftalen, som både køber og sælger skal underskrive.
Købsaftalen er et af de vigtigste dokumenter og hovedaftalen, som regulerer overdragelsen af boligen. Købsaftalen indeholder alle de væsentlige vilkår for handlen mellem køber og sælger. Boligjuristen udarbejder købsaftalen.
Selve processen kan være ganske indviklet og kompliceret, og det anbefales derfor, at du allierer dig med en boligjurist med erfaring og speciale i bolighandler, hvis du skal sælge din bolig.
Hvis du selv udarbejder købsaftalen, opstår der en betydelig risiko for fejl, hvilket kan medføre ganske alvorlige konsekvenser.
Omkostningen til en boligjurist er dog generelt en brøkdel af den samlede værdi på bolighandlen, og det vil derfor være et forkert sted at spare.
Købsaftalen indeholder alle de relevante vilkår og betingelser, som sælger og køber aftaler for bolighandlen. I generelle træk indeholder købsaftalen en regulering af, hvem der køber hvad, hvornår og hvordan overdragelsen finder sted.
Købsaftalen indeholder typisk følende forhold:
Nogle gange vælger køber og sælger at indgå en betinget købsaftale. En betinget købsaftale er en almindelig købsaftale, som først effektueres, hvis nogle nærmere bestemte forhold indtræffer. En betinget købsaftale er således en almindelig købsaftale, som har nogle betingelser, der skal opfyldes, før købsaftalen er bindende for køber og sælger.
Den typiske betingelse, som skal opfyldes i en betinget købsaftale, er, at køber skal sælge sin egen bolig først. Derfor er en betinget købsaftale typisk ønsket af køber. Situationen er derfor, at købsaftalen udformes som normalt, men at købsaftalen betinges af (dvs. at den kun er bindende), hvis køber får solgt sin egen bolig inden for en nærmere aftalt periode, som typisk er mellem 1-4 måneder.
Sælger er typisk ikke begrænset af en betinget købsaftale, idet sælger typisk gerne må modtage bud fra andre potentielle købere. Hvis sælger modtager bud fra andre købere, skal køberen fra den betingede købsaftale normalt matche buddet fra den anden køber inden for en kort frist på et par dage. Hvis ikke køberen fra den betingede købsaftalen kan matche buddet fra den anden køber, vil den betingede købsaftalen typisk bortfalde.
Det er ikke et lovkrav, at køber og sælger udarbejder en købsaftale i en bolighandel. I nogle tilfælde er det eneste udarbejdede dokument skødet. Det anbefales dog, at køber og sælger udarbejder købsaftalen, som omfatter alle de væsentlige forhold for bolighandlen.
Selvom køber og sælger har underskrevet købsaftalen, er køber ikke officielt den retmæssige ejer, før skødet er tinglyst. Skødet er det officielle dokument, der viser, at køberen ejer ejendommen.
Det er normalt købers rådgiver, som udarbejder skødet, men det kan også være sælgers rådgiver, som tager sig af dette. Under alle omstændigheder vil det stå i købsaftalen, om det er køber eller sælger, der har ansvar for at udarbejde og tinglyse skødet. Når skødet er tinglyst, er handlen helt afsluttet.
Som nævnt ovenfor, indsættes der typisk et rådgiverforbehold i købsaftalen. Der gælder dog ofte andre forbehold i en købsaftale, som eksempelvis omfatter følgende forhold:
Det er meget sjældent, at der ikke gælder forbehold i en købsaftale, hvilket skyldes, at køber i langt de fleste tilfælde skal afklare de enkelte forhold med sin boligjurist og bank, men at køber gerne vil sikre sig sælgers underskrift med det samme, hvorefter køber må afklare sine forhold inden for perioden, som forbeholdet gælder.
Selvom købsaftalen er underskrevet og tinglyst, skal sælger huske at vedligeholde ejendommen helt frem til købers overtagelse.
Sælger skal generelt aflevere boligen ryddet og rengjort. Sælger skal derfor huske at fjerne alle sine genstande ud over de genstande, som er en del af bolighandlen.
Køber og sælger gennemgår de enkelte bygningsdele herunder særligt hårde hvidevarer, og sikrer, at de virker i det omfang, der fremgår af købsaftalen. Sælger og køber aflæser samtidig målerne på el, gas, vand og varme.
Er det aftalt, at køber flytter ind på et tidspunkt, som ligger før overtagelsesdagen, skal køber huske at tegne forsikringer fra det tidspunkt, hvor køber flytter ind, idet køber overtager risikoen for ejendommen på det tidspunkt, hvor køber rent faktisk overtager ejendommen. Endvidere skal forbrugsmålerne aflæses på tidspunktet for den faktiske overtagelse.
